Beslag op vastgoed

Onroerende zaken, zoals woningen, bedrijfspanden of land, zijn vaak goede beslagobjecten, omdat de waarde hoog is en de kans op verduistering relatief klein.

Zie voor conservatoir beslag eerst de algemene werkwijze. Nadat de rechter schriftelijk toestemming voor de beslaglegging heeft gegeven, kan de deurwaarder het beslag leggen. Dit doet hij door een proces-verbaal op te maken van het beslag en dit in te schrijven in het kadaster. Dit kan hij op digitale wijze vanuit zijn kantoor doen. Hij hoeft dus niet naar het betreffende pand te gaan. Pas na de inbeslagname overhandigt (betekent) hij de beslagstukken binnen een wettelijke termijn van drie dagen aan de tegenpartij, zodat die geïnformeerd wordt over het bestaan van het beslag.

Nadat het beslag is gelegd, dient de beslaglegger tijdig (meestal veertien dagen, zie ook termijnen) de hoofdprocedure te starten tegen de beslagen werknemer. Indien de rechter bevestigt dat de beslaglegger inderdaad een vordering heeft op de beslagene én diens vonnis daadwerkelijk geëxecuteerd kan worden (geen hoger beroep ed.) én het vonnis door de deurwaarder aan de betrokkenen is betekend, verandert het conservatoire beslag in een executoriaal beslag. Als de beslagene niet uit eigen beweging aan het vonnis voldoet, zal de deurwaarder het vastgoed door een notaris op een openbare veiling laten verkopen. De kosten voor zo’n veiling zijn erg hoog. De schulden van de tegenpartij en de kosten voor de veiling worden voldaan uit de verkoopopbrengst. Als er daarna nog opbrengsten over zijn, wordt dit restant teruggegeven aan de beslagene.

Wat kan er zoal beslagen worden (in deze categorie)?

Een beslag is mogelijk op alle ‘onroerende zaken’. Deze worden wettelijk gedefinieerd als “… de grond, (…), de met de grond verenigde beplantingen, alsmede gebouwen en werken welke duurzaam met de grond zijn verenigd”. Beslag op een deel van een onroerende zaak is ook mogelijk (zo komt het veel voor dat samenwonende partners ieder de helft van een huis bezitten). Gegevens over de eigendom, zekerheden (bijvoorbeeld hypotheken) en andere rechten (denk bijvoorbeeld aan een recht van overpad) worden in Nederland geregistreerd in het kadaster.

In het kadaster wordt ook de eigendom van grote schepen en grote vliegtuigen vastgelegd, maar voor de beslaglegging daarop gelden afwijkende regels. Zie verder onder werkwijze voor een aantal uitzonderingen waarbij nooit beslag mag worden gelegd.

Op mijn vastgoed ligt een hypotheek. Kan er dan nog beslag worden gelegd?

Ja, beslag leggen blijft mogelijk. Als de woning echter als gevolg van het (uiteindelijk executoriaal geworden) beslag wordt verkocht, zal met de opbrengst eerst de hypotheekverstrekker (vaak een bank) worden betaald. Indien de hypotheek hoger is dan de executiewaarde van een pand (het pand staat ‘onder water’), resteert er dus niets voor de beslaglegger. Dit betekent echter niet dat beslag leggen in zo’n geval zinloos is, omdat ook een gedwongen verhuizing de tegenpartij kan bewegen tot betalen. Bovendien kan de beslaglegger in het kadaster alleen de maximale hypotheek zien, maar niet tot op welk niveau deze is afgelost. Het is dus niet altijd bij voorbaat duidelijk of een woning met hypotheek nog ‘beslagruimte’ biedt.

Indien duidelijk is (geworden) dat de hypotheek veel hoger is dan waarde van het huis (en de beslagene ook geen andere bezittingen heeft) is het beslag wettelijk verboden. De beslaglegger wint in zo’n geval immers niets bij de verkoop, maar de beslagene heeft wel een groot nadeel. De rechter kan, als de beslagene een kort geding aanspant tegen de beslaglegger, de gedwongen verkoop van de woning dan verbieden. De rechtbank maakt daarover per geval een individuele afweging.

Er is conservatoir beslag gelegd op mijn kantoor of op mijn woonhuis. Moet ik nu verhuizen?

Nee, zolang het beslag niet executoriaal is geworden (zie hier voor het onderscheid) en de gedwongen verkoop van het pand nog niet is begonnen, kan de eigenaar zijn pand gewoon blijven gebruiken. Ook als er executoriaal beslag is gelegd, maar de beslaglegger niet tot executie wenst over te gaan (bijvoorbeeld omdat hij een verdere waardestijging op de woningmarkt wil afwachten) merkt de eigenaar verder weinig van het beslag. Dit wordt pas anders als hij het vastgoed zelf wenst te verkopen of een nieuwe hypotheek wil vestigen; het beslag maakt dit onmogelijk.

Een vastgoedveiling wordt “eerst per opbod en vervolgens bij afmijning” uitgevoerd. Wat betekent dat?

De partij die de woning verkocht wenst te zien, zoals bijvoorbeeld de partij die executoriaal beslag heeft gelegd of de bank die een hypotheek op het pand heeft, zal veelal eerst aansturen op een ‘vrijwillige gedwongen verkoop’. Hierbij wordt de eigenaar van het pand verzocht de verkoop op de gebruikelijke manier (bijvoorbeeld via een makelaar) te starten en binnen een aantal maanden af te ronden. Dit heeft vaak de voorkeur van alle partijen, omdat dit de hoogste opbrengst genereert. Indien de eigenaar van het pand echter niet mee wenst te werken, verdwenen is of failliet is verklaard, wordt het vastgoed vaak gedwongen geveild op een veiling. In de praktijk levert het vastgoed dan vrijwel altijd een (veel) lagere prijs op.

Op een veiling zal eerst een prijs worden vastgesteld door opbod; diverse potentiële kopers bieden op het geveilde. Aldus wordt een bepaald bedrag bereikt. De bieder die in deze fase het hoogste bedrag biedt, ook wel de inzetter genoemd, koopt echter niet noodzakelijkerwijs het pand, maar ontvangt vaak wel een klein deel van de uiteindelijke koopsom (dit wordt vaak de inzetpremie of het plokgeld genoemd).

Na het bieden wordt (in dezelfde veiling, of op een later moment) afgemijnd: de veilingmeester noemt een bedrag dat ver boven het bij opbod vastgestelde bedrag ligt en roept daarna steeds een lager liggend bedrag af. De bieder die op enig moment “mijn” roept, koopt het pand. Als geen bieding plaatsvindt, wordt uiteindelijk het bij opbod vastgestelde bedrag bereikt. In dat geval wordt het pand verkocht aan de inzetter.

De wet laat de veilende notaris overigens veel vrijheid over hoe hij de veiling inhoudelijk regelt. Wel staat vast dat die in het openbaar moet plaatsvinden en dat het systeem van opbod en afmijning moet worden toegepast. Dit is wettelijk vastgelegd om een zo hoog mogelijke opbrengst te verkrijgen.

Ik huur een woning en ik heb begrepen dat er beslag is gelegd op het pand, dat eigendom is van de verhuurder. Moet ik me zorgen maken?

In principe is het beslag niet van belang voor een huurder. Zelfs als de woning, nadat het conservatoir beslag is overgegaan is een executoriaal beslag, geveild zou worden, blijft het huurcontract in stand. In Nederland geldt het adagium ‘(ver)koop breekt geen huur’. In de praktijk betekent dit dat vastgoed verkocht wordt terwijl de huurders gewoon blijven huren. De koper wordt dan de nieuwe huurbaas, waarbij alle huurafspraken ongewijzigd op hem overgaan.

De enige uitzondering die in dit kader kan spelen, doet zich voor indien de eigenaar van het pand een hypotheek heeft afgesloten, waarin expliciet is afgesproken dat de eigenaar het pand niet zal verhuren. Bij particulieren hypotheken gebeurt dit vrijwel standaard. Indien de eigenaar na het afsluiten van de hypotheek het pand tóch verhuurd heeft, dan kan de bank, na toestemming van de rechter te hebben gevraagd en gekregen, op basis van het zogenoemde ‘huurbeding’ zo’n huurder laten ontruimen. Vooral in geval van executie kan zo’n situatie zich voordoen, omdat een pand dat wordt verhuurd een aanzienlijk lagere waarde heeft op de woningmarkt.

Op hetzelfde pand is twee keer beslag gelegd. Hoe verdelen de beslagleggers de opbrengst?

In tegenstelling tot een situatie waarbij op één pand twee hypotheken liggen (in welk geval de eerste hypotheekhouder geheel moet worden afgelost voordat de tweede hypotheekhouder iets ontvangt), verdelen meerdere beslagleggers de opbrengst naar verhouding van hun vordering. Dit zogenoemde ponds-ponds-gewijs verdelen betekent dat het niet uitmaakt welke beslaglegger als eerste beslag heeft gelegd, zo lang het beslag maar voor de vaststelling van de verdeling plaatsvond.

Een uitzondering op deze situatie ontstaat indien de vordering van een van de beslagleggers een wettelijk bepaalde voorrang heeft (zoals bijvoorbeeld alle vorderingen van de belastingdienst). In de verdeling wordt een bevoorrechte vordering eerst voldaan en pas daarna een ‘normale’ vordering.